อสังหาริมทรัพย์ เเพง หรือ ถูก ดูอย่างไร

การขายอสังหาริมทรัพย์ สามารถตั้งราคาได้ตามอำเภอใจ เเล้วเราจะสามารถรู้ได้อย่างไร ว่าทรัพย์ที่เราจะซื้อนั้น มีราคาถูกหรือเเพง มีวิธีการดูดังนี้ครับ

1. ดูราคาตลาด

จะใช้ได้ดีกับ บ้านจัดสรร คอนโด ตึกแถว อาคารพาณิชย์ เนื่องจากมีทรัพย์ที่คล้ายๆกันค่อนข้างเยอะ ทำให้เราสามารถเปรียบเทียบราคาได้ จากอินเตอร์เน็ต และราคาที่เชื่อถือได้คือ ราคาที่มีการขายเกิดขึ้นเเล้ว

2. คิดจากต้นทุนก่อสร้าง

ในกรณีที่ไม่มีทรัพย์ให้เปรียบเทียบ เราสามารถคิดจากต้นทุนก่อสร้างเป็น ตรม ได้ เช่น ต้นทุนก่อสร้างของ อาคารพาณิชย์ 2 ชั้น ครึ่ง ประมาณ 1.3 ล้าน และเราก็ไปรวมกับราคาที่ดินที่เราประเมิณ เราก็จะได้ราคาต้นทุนเพื่อเป็น เกณฑ์ในการดูราคาต่อไป

3. คิดจากค่าเช่า

โดยปกติในทรัพย์แต่ละเเบบก็จะมี %ผลตอบแทนจาการเช่าที่เป็น มาตราฐานไม่เท่ากัน ถ้าเป็น บ้าน อาคารพาณิชย์ ค่าเช่าควรจะได้ 4-5% ต่อปี ส่วนคอนโดควรจะเป็น 7% ต่อปี

%ผลตอบเทนต่อปี = ((ค่าเช่า x 12)/ราคาทรัพย์) x100

เช่น คอนโดราคา 2,000,000 ได้ค่าเช่า 10,000

ผลตอบแทนต่อปี = ((10,000 x 12)/2,000,000) x 100  = 6% เเบบนี้เเพงไปนิดนึง มีทางเลือกดังนี้ 1. ต่อราคา 2. เพิ่มค่าเช่า (ไม่เเนะนำ)

4. คิดจากราคาที่จะเพิ่มขึ้น

เราสามารถคาดคะเนราคาที่ควรจะเป็นได้ในอนาคต เช่น พื้นที่นี้จะมีถนนตัดผ่าน หรือ จะมีห้างมาเปิด เเน่นอนว่าพอข่าวพวกนี้เข้ามาราคามันอาจจะเพิ่ม เเต่ถ้าเราคำนวนว่ามันยังไปได้อีก ก็สามารถสู้ราคาได้ครับ

5. คิดจากประโยชน์ใช้สอยที่ทำได้

วิธีนี้อาจต้องมีความชำนาญหน่อยนะ คือเราสามารถวิเคราะห์ได้ว่า ทรัพย์นี้สามารถทำอะไรได้บ้าง ยกตัวอย่าง ที่ดิน รูปร่างของที่ดินเป็นตัวบ่งบอกราคา และ ไม่มีอัตราส่วนของราคาชัดเจน เช่น

ที่ดิน A มีขนาด ของพื้นที่เป็น 2 เท่าของ B ในทำเลไกล้เคียงกัน เเต่ราคา มันอาจจะเเพงกว่าเป็น 10 เท่าก็ได้ อันเนื่องมาจากที่ดิน A สามารถทำคอนโดได้ เเต่ที่ดิน B ทำได้เเค่โชว์รูมรถยนต์

สีของผังเมือง แค่สีคนละสีทำให้ราคาต่างกันหลายเท่า ทั้งๆ ที่อยู่ตรงข้ามถนนกันเท่านั้น เช่น พื้นที่ A อยู่ตรงข้ามกับ B  เเต่ฝั่ง A เป็นพื้นที่สีม่วง (ทำโรงงานได้) เเต่ฝั่ง B เป็นสีเขียว (ทำเกษตรกรรม) แบบนี้

ยกตัวอย่างบ้านอีกเเบบนึง เช่น บ้านหลังนี้อยู่ในพื้นที่ ที่ดีสามารถทำเป็น home office ได้ แบบนี้ก็เพิ่มมูลค่าครับ

เอาล่ะได้วิธีการดูราคาอสังหากันเเล้ว อย่าลืมเอาไปใช้ในการดูทรัพย์ที่เราจะซื้อกันด้วยนะ จะได้ไม่ซื้อในราคาสูงกว่าความเป็นจริงครับ

อ่านเเล้วก็ like เเล้วก็เเชร์ให้เพื่อนบ้างก็ได้นะครับ

ที่มา : http://www.properth.com/อสังหาริมทรัพย์-เเพงถูก/